Kredi kelimesi anlam olarak alacaklı ve borçlu olarak tanımlanan taraflar arası nakit ihtiyacını karşılamak için yapılan uzun vadede faizli geri ödemesi olan borç alma yöntemidir. Latince kökenli olan kredi kelimesi, inanma ve güvenme anlamı taşıtan “credere” sözcüğünden gelmektedir. Günümüzde bireysel veya tüzel kişilerin nakit ihtiyaçlarını karşılamak için ihtiyaç özelinde geliştirilmiş çeşitli krediler bulunmaktadır. İhtiyaçlara göre değişen kredi türlerinde ihtiyacın türüne bağlı olarak kredi miktarı, faiz oranı ve geri ödeme süresi değişmektedir. Kredi kullanımında krediyi kullanacak kişinin geliri, serveti, borç durumu, yaşı ve tüm bu değişkenlerin değerlendirilmesi ile ortaya çıkan kredi puanı etkilidir. Kredi puanına ve kredi türüne göre borç, faiz, ödeme süresi ve diğer koşullar değişkenlik gösterebilir. Konut kredisi de ev almak için sağlanan nakit kaynağı ifade etmek için kullanılır.
Konut Kredisi Nedir?
Ev satın alma işlemlerinde satın
alınması söz konusu olan mülkün üzerine kredi sağlayıcısı tarafından ipotek
konulması şartıyla alınabilen kredi türüne konut kredisi adı verilmektedir.
Kredi sağlayıcılığı yapan kuruluşlar genellikle bankalar olsa da bazı aracı
finans kuruluşları da yüksek kredi notlarını kullanarak konut kredisi
verebilirler. Konut kredisi kullanımında kredi ile alınacak evin değerinin
ekspertizler tarafından ölçülmesi ve kredi sağlayıcı tarafından tapunun
incelenmesi gerekir. İpotek yapılacak mülkün üzerinden herhangi bir ipotek ya
da borç bulunmaması, yapının kaçak olmaması ve tapuda kredi sağlayıcıya
iletilen bilgilerin doğruluğunun kanıtlanması konut kredisi almanın temel
koşulları arasında yer alır.
Günümüzde konut kredisi ev sahibi
olmak isteyenlere tavsiye edilen bir kredi türüdür. Mülkün toplam nakit
bedeline sahip olunsa da ufak bir miktarı için kısa vadeli ve düşük faizli bir
kredi çekmek o mülkün kredi sağlayıcısı tarafından detaylı bir şekilde
incelenmesini sağlar. Bu inceleme doğrudan uzman kişiler tarafından yapıldığı
için satın alma sürecinde herhangi bir aksilik yaşanmasının, dolandırıcılığın
önüne geçilebilir. Hem nakit ihtiyacı hem de alınacak mülkün oturum ruhsatı,
tapu durumu ve diğer yasal bilgilerinin en doğru şekilde alınabilmesi için
konut kredisi kullanımı tavsiye edilmektedir.
Mortgage Nedir? Konut Kredisi ile Ne Farkı Vardır?
Mortgage olarak bilinen ve
temelde konut kredisi ile benzer şartlara sahip olan kredi türü aslında
ülkemizde 2007 yılında kaldırılmış olan bir borçlanma yöntemidir. Hem konut
kredisi hem de mortgage ev sahibi olmak isteyenlerin başvurduğu bir nakit
sağlama yöntemidir. Aralarındaki fark ise 2007 yılı öncesine bakıldığında net
bir şekilde görülebilir. Konut kredilerinin 2007 öncesinde günümüze göre daha
kısa vadeli kullanılabilmesi ve ödeme şartlarının ağır olması mortgage
kavramının ortaya çıkmasına neden olmuştur. Mortgage ile konut alırken geri
ödeme vadesi 20 yıla kadar çıkabilir ve bu uzun vade imkanı “kira öder gibi ev
sahibi olun” sloganı ile pazarlanmıştır. 2007 sonrasında yapılan düzenlemeler
sonrasında konut kredilerinde vade süresi 240 aya kadar uzatılmış ve mortgage
kavramı ortadan kalkmıştır. Şu an ülkemizde mortgage ve konut kredisi
kavramlarını aynı anlamda kullanmak iki kredinin de şartlarının eşitlenmesi ile
mümkündür.
Konut Kredisi Şartları Nelerdir?
Konut kredisi başvurusu yapmadan
önce kredinin şartlarının detaylı incelenmesi gerekir. Ev satın alma kararı ile
birlikte bu şartları masaya yatırmak doğru yatırımı yapma olacağı sağlar. Konut
kredisi ile ev satın almak isteyenlerin öncelikli olarak bilmesi gereken konut
değerinin en fazla %80’ini kadar kredi çekebilecekleridir. Örnek vermek gerekirse
1.000.000 TL değerinde bir ev satın almak için en fazla 800.000 TL değerinde
konut kredisi kullanılabilir. Elbette %80’lik değerlenmenin üst sınır olduğu
unutulmamalıdır. 1.000.000 TL’ye satışa çıkarılan bir konut için bankanın
ekspertizi 850.000 TL değer biçerse bu değerleme sonucunda çekilebilecek
maksimum kredi miktarı 680.000 TL’ye düşer. Bu da satın alma sürecinde
gerekecek nakit miktarının neredeyse 1,5 katına çıkması anlamına gelir ve satın
alımı yapacak kişinin planlarına uymayabilir. Bu nedenle konut sahibi olmaya
karar verme süresince nakit ödenecek miktarın %20’nin üzerinde olması olumsuz
sonuçların ortaya çıkmasına engel olur.
Konut kredisi kullanım
şartlarında ilk öncelik evin ipotek değerinin belirlenmesi ve buna bağlı olarak
kredi miktarının hesaplanması olsa da sonrasında kredinin onaylanabilmesi için
farklı unsurların da incelenmesi gerekir. Konut kredisi alacak kişinin, hane
halkının gelir miktarı ve kredi başvurusu yapan bireyin kredi notu süreci
doğrudan etkiler. Konut değerinin %70’ini nakit verebilecek bir kişi riskli
kredi notu ve düzenli geliri olmaması sebebiyle konut kredisi alamayabilir.
Konut Kredisi Alırken Çıkan Maliyetler
Konut kredisi alırken hem kredi
alma işlemlerinde gerekli belgeleri hem de bu kredi özelinde gereken belgeleri
hazırlamak zorundasınız.
1.Dosya Masrafı
Finansal Tüketiciden Alınacak Ücretler Yönetmeliği kapsamında en fazla toplam kredi tutarının %0,5 kadarı olacak şekilde tahsil edilen bir kredi maliyetidir. Dosya masrafı yerine kredi tahsis ücreti olarak da adlandırılabilir.
2. Ekspertiz Ücreti
Konut kredisi kapsamında alınacak
mülkün vasfı, brüt metrekaresine ve konumuna göre değişiklik gösteren, ekspertiz
hizmeti için ödemem ve kredi kullanıcısından tahsil edilen bir ücrettir ve
BSMV’den muaftır. Ekspertiz ücreti konuta göre değişiklik gösterse de minimum
750 TL tutarındadır.
3. İpotek Tesis Ücreti
Konut kredisinin anapara ve
faizlerinin tamamının ödeneceği süre boyunca söz konusu konut kredi sağlayıcıya
ipotekli kalır. İpotek işlemi sırasında kredi sağlayıcının rehin tesisi işlemi
için aracı kuruma ödediği bedeldir ve kredi kullanıcısından tahsis edilir. Bu
ücret konut kredisi veren kuruma göre farklılık göstermektedir.
4. İpotek Fekki Ücreti
Konut kredisinin bitmesi ile
birlikte krediye konu olan konutun üzerindeki ipoteğin kaldırılması, tapuya
ipotek fekkinin bildirilmesi gerekir. Bu işlem için bankadan kredi borcunun
bitişine istinaden düzenlenmiş bir belge alımın ve bu belge tapuya teslim
edilir. Bu işlemi yaparken kredi sağlayıcı ipotek tesisi kadar bir
ücretlendirme yapabilir ancak bazı kurumlarda bu işlem ücretsizdir. Ek olarak tabu
dairesinde de söz konusu işlem için bir miktar ödeme yapılması gerekebilir.
5. ZDS (Zorunlu Deprem Sigortası)
Günümüzde konut satışı ya da
kiralanması söz konusu olduğunda zorunlu olarak yapılması gereken bu sigorta
yıllık olarak yenilenmektedir. Konut kredisi işlemleri içerisinde de 1 yıllık
süre ile yapılan bu sigorta yasal olarak zorunludur. Bu sigorta DASK tarafından
yapılmaktadır.
6. Konut Sigortası
Konut kredisi kapsamında yasal olarak
zorunluluğu olmasa da bankalar tarafından zorunlu olarak gösterilen bu sigorta
evde meydana gelebilecek hasarların teminat altına alınmasını sağlıyor. İpotek
altına alınan konut ile ilgili riskleri en aza indirmek isteyen bankalar, konut
sigortası dahil kredi paketlerine daha düşük faiz uygulayarak bu sigortayı
mecburen tercih edilebilir kılmaktadırlar. Konut sigortası için bankanın
zorunlu kıldığı seçenekleri tercih etmek istemeyen kişiler dilerlerse kendi
istedikleri bir sigorta şirketi üzerinden bu sigortayı yaptırabilirler.
7. Hayat Sigortası
Kredi kullanan kişinin vefatı
durumunda kalan kredi borcunun sigortadan tahsis edilmesi için yapılan bu
sigorta kredi kullanımında bankalar tarafından zorunlu tutulmaktadır. Hayat
sigortası yapılmadan kullanılabilen krediler düşük miktarda ve yüksek faizli
olduğu için konut kredisinde dezavantaj sağlar. Hayat sigortası kişinin yaşına
ve çalıştığı işe göre değişiklik gösterebilir ve 70 ila 80 yaşın üzerinde olan
kişiler hayat sigortası kapsamı dışındadır.
8. Ferdi Kaza Sigortası
İsteğe bağlı olarak yapılabilen,
bazı bankalar tarafından daha düşük faiz oranları ile teşvik edilen bu sigorta
kredi kullanıcısının uğradığı bir kaza sonucunda tedavi masraflarını da
kapsayan bir sigorta türüdür. Bu sigortanın kapsamına göre kaza sonrasında
kişinin iş göremez olduğu süre boyunca kredi ödemesi sigorta tarafından
karşılanır.
Konut Kredisinde Erken Ödeme Cezası
İhtiyaç kredisi kullanımında
erken ödeme faiz indirimi almak mümkün olsa da konut kredilerinden bu durum tam
tersi olabilir. Eğer konut kredisinin tüm taksitleri vadeleri gelmeden tek bir
seferde ödenmek istenirse bu durumda ödeme yapılacak toplam tutarın %2’si kadar
ceza ödemesi istenebilir. Erken ödeme cezası kredi sağlayıcının belirleyeceği
bir miktardır ve değişkenlik gösterebilir.
Konut Kredisine Uygun Olan Konutlar Nelerdir
Ev sahibi olmak isteyenlerin
büyük bir kısmı konut kredisi kullanarak ev almayı tercih ediyor. Bu tercih iki
temel sebebi bulunuyor. Nakit ihtiyacı konut kredisi kullanımında en büyük
etmenken alınan konut ile ilgili yasal araştırmanın bir finans kuruluşu
tarafından yapılması da ev sahibi olmak isteyenler tarafından tercih ediliyor.
Bir evin konut kredisine uygun olması evin değerinin de artmasına neden oluyor.
Konut satın almaya karar veren ve
bu süreçte konut kredisi ile nakit desteği almak isteyenlerin mutlaka
başlangıçta evin krediye uygun olup olmadığını araştırması gerekiyor. Bu
araştırma yapılmaksızın konut kredisine başvurulursa ekspertiz ataması yapılır
ve daha önce bahsetmiş olduğumuz ekspertiz ödemesi krediye başvuran kişiden
tahsis edilir. Konutun krediye uygun olmaması durumunda ödenen ekspertiz ücreti
geri iade edilmez.
Bir evin konut kredisine uygun olup olmadığını bu alanda özel olarak çalışmayan bir insanın anlaması zordur. Eğer gayrimenkul yatırımı ile alakalı bir uzmanlığınız yoksa konut kredisi uygunluğunda en az riski almak için yapılabilecek bazı incelemeleri bilmek gerekir. Kurumsallaşmış bir gayrimenkul firması ile çalışmak konut kredisi sürecinde ciddi anlamda zaman ve para tasarrufu elde etmenize olanak sağlasa da yüksek marka gücü yüksek komisyon ödemesi gerektireceği için pek çok insan daha piyasaya yakın emlakçıları tercih etmektedir. Bu noktada evin kredi uygunluğunu kişinin kendisinin ölçmeye çalışması daha güvenilir bir sonuç almasını sağlar.
Konut kredisi başvurusunda kredi
uygunluğunu araştırırken iki farklı mülk tipi olduğu unutulmamalıdır. Yeni yani
sıfır yapılar için gerekli olan uygunluk kriterleri ile eski yani ikinci el
yapılar için gerekli olan uygunluk kriterleri farklıdır.
Yeni Tamamlanmış, İlk Satışı Yapılacak Konutların Krediye Uygunluğu
Konut kredisi uygunsuzluğu yeni
yapılmış konutlarda ikinci el konutlara göre çok daha nadir görülür. Bunun en
temel nedeni konutu yapan kişinin bunu bir yatırım ve gelir beklentisi ile
yapıyor olması ve ülkemizde konut kredisi kullanım oranının da %40’ı geçmiş
olmasıdır. Pek çok müteahhit konut kredisine uygunsuzluk riskini göze alarak
%40’ın üzerinde bir hedef kitlesi kaybı yaşamak istemez. Yine de tedbiri elden
bırakmadan yeni tamamlanmış ve ilk satışı yapılacak konutlarda konut kredisi
uygunluğu için gerekli şartları gözden geçirmek gerekir.
Yeni Konut Tamamlama Oranı
Yeni yapılmış bir konut için
kredi başvurusu yapılırken ekspertizin inceleme yaptığı anda söz konusu konutun
en az %80’inin tamamlanmış olması gerekir. Bu konu yeni başlayacak proje ve
tamamlanmayan konutlar için kredi kapsamında yeniden ele alacağımız bir konu
olsa da eğer bir proje kapsamında anlaşmalı bir kredi sağlayıcı üzerinden konut
kredisi alınmayacaksa mutlaka satın alınacak mülkün en az %80’lik kısmının
tamamlanmış olduğuna dikkat edilmesi gerekir.
Çok Katlı (Dubleks, Tripleks) Dairelerin Kullanım Şekli
Konut kredisi kullanılacak olan
mülk dubleks ya da tripleks ise kısacası çok katlı ise bu konutun kaç girişinin
olduğu kredinin onaylanması açısından çok önemlidir. Söz konusu daire tek bir
daire şeklinde kullanıma uygun değilse, her kat için ayrı bir giriş kapısı
bulunuyorsa ve her kat bu giriş kapıları sayesinde çeşitli müdahaleler ile
bağımsız kullanılabilir hale geliyorsa bu konutlara kredi kullanılması mümkün
değildir.
Ortak Kullanım Alanları
Kredi başvurusuna konu olacak
konutun apartmanın ortak kullanım alanları ile herhangi bir bağı varsa bu
konuta oldukça az bir miktarda konut kredisi verilir ya da hiç verilmez. Bunun
temel sebebi ortak kullanım alanlarının daireye dahil olduğu durumlarda kat
maliklerinin şikayetleri sonucunda konut üzerinde hak sahibi olma
ihtimalleridir. Bu noktada krediden bağımsız olarak bu riski taşıyan konutlarda
gerekli yasal önlemler alınmadan satın alma işlemi yapılmamalıdır. Otopark,
depo ya da çatı gibi ortak alanların olduğu apartmanlarda bu konu dikkatli bir
şekilde araştırılmalıdır. Örneğin terası olan bir çatı katı dubleks dairenin
teras kısmının devamı ortak kullanım alanı, çatı depolama alanı gibi bir
kullanıma açıldıysa bu daire yüksek risk grubu içerisinde sayılabilir.
Mesken Olma Zorunluluğu
Konut kredisi başvurusu yaparken
üzerine kredi alınacak konutun tapuda mesken olarak kayıtlı olması gerekir. Bu
durum oldukça normal gözükse de bazı konutların özellikle de giriş katta yer
alan konutların dükkan olarak kayıtlı olması gibi durumlar ortaya çıkabilir. Bu
nedenle konut kredisine başvurulacak konutun tapusunu önceden görmek olumsuz
bir durum yaşama ihtimalini en aza indirir.
İkinci El Konutların Krediye Uygunluğu
İkinci el konutların krediye daha
çok uygun olacağı düşünülse de bu aslında temel bir hatadır. Konutun ilk
satışından itibaren geçen sürede konutun krediye uygun olmayan değişimlere
uğramış olma ihtimali her zaman vardır. Kullanımda olan bir konutun krediye
uygunluğu konusunda ikna olmadan ya da bir şekilde ikna edilmeden önce mutlaka bazı
hususlar konusunda bilgi sahibi olmak gerekir.
Tapu İncelemesi
Bir konutun kredi verilemeye
uygun olması için kat ittifakı ya kat mülkiyeti bulunmalıdır. Bunlar konutun yasalara uygun olarak
yapıldığını gösterir. Kat mülkiyeti, söz konusu konutun belediyeye sunulan
projeye uygun olarak yapılmış olduğunu gösterir. Elbette bunların olması
konutun krediye %100 uygun olduğu anlamına gelmez. Konutun ilk satışından
itibaren geçen süre zarfında konutun projesine aykırı değişimlere uğramış
olduğunu ancak ekspertiz tarafından anlaşılabilir, yine de bu belgeleri
incelemek riski azaltır.
Buna ek olarak tapuda belirtilen konut niteliğinin mutlaka mesken olmalıdır. Aksi durumda söz konusu konut kredi için uygun değildir. Konut kredisi için olmazsa olmaz bu bilgiler konuta ait tapu senedi üzerinde yer alırlar. Bu nedenle konut kredisine başvuru yapmadan önce tapuyu görmeyi talep ederek uygunluktaki ilk adımı tamamlamak mümkündür.
Ortak Kullanım Alanları
Tıpkı yeni yapılan konutlarda
olduğu gibi eski konutlarda da ortak kullanım alanlarına bağlı olarak kredi
uygunsuzluğu ortaya çıkabilir. Bu nedenle konutun ilk projesinin onayından
sonra binaya herhangi bir ekleme yapılıp yapılmadığı sorgulanabilir. Terası
olan bir konutta teras alanının aslında ortak kullanımdan sayılması ve tapuya
dahil edilmemesi konut kredisinde sorun yaşanmasına neden olabilir.
Haciz Durumu
Satın alınmak istenen konutun üzerinde ipotek ya da haciz varsa konut krediniz riske girer. Konutun üzerinde ipotek olduğu durumlarda ipotek yapan banka satış işlemlerinde bu kısmı tahsil eder ya da bu konut için kredi alınması mümkün olmayabilir. Eğer söz konusu konut üzerinde haciz varsa kredi kesinlikte alınamaz.
Konut Kredisine Uygun Olan Gayrimenkuller
Bir gayrimenkulün konut kredisine uygun olup olmadığının nasıl anlaşılacağı ile ilgili detaylı bilgilerden sonra farklı durumlara sahip olan konutların kredi için uygunluğuna bakmamız gerekir. İpotek durumu, proje aşamasındaki konutlar için farklı kuralları olduğundan bu durumları tek tek ele almak ve doğru kararı vermek önemlidir.
Hisse Tapulu Gayrimenkuller
Konut kredisi alınmak istenen bir
gayrimenkulde birden fazla hisse olması durumunda konut kredisi onayının çok
zor olacağı bilinmelidir. Bu durum genellikle miras konularında ortaya çıkar.
Örneğin bir evin 6 kişiye miras kalması durumunda mirasçılardan birisi evin 3
hissesini daha satın almak ve bu işlemi yaparken konut kredisi kullanmak
isterse kredi sağlayıcı konutun tamamına ipotek koyamayacağı için konut kredisi
vermeyebilir. Hisseli tapularla ilgili bir başvuru yapmadan önce bankanın kredi
uzmanıyla görüşmek zaman ve para kaybına engel olacaktır.
İpotekli Konutlar
Satın alınacak konutun üzerinde
ipotek bulunması durumunda konutun satışının yapılabilmesi mümkündür. Ancak bu
satışın yapılabilmesi için ipotek koyucuların mutlaka öncelikli olarak
borçlarını tahsil etmesi gerekir. Haciz durumu yoksa sadece konut üzerinde
devam eden bir ipotek varsa satış aşamasında öncelikle ipotek edenin borcunun
kapanması sonrasında kalan miktarın tapu sahibine verilmesi gerekir. Bu şekilde
anlaşma sağlanarak konutun satışı yapılabilir. Bu tür durumlarda konut kredisi
için ipotek koyan banka ile çalışmak sürecin daha kolay ilerlemesi açısından
fayda sağlayabilir.
Proje Aşamasındaki Konutlar
Henüz yapımı başlamamış ve proje
halindeki konutlar için konut kredisi kullanabilir. Ancak bu kredinin
kullanılabilmesi için proje sahibi firma ile banka arasında anlaşma yapılması
gerekir. Eğer proje sahibinin bu tür bir anlaşması varsa konut tamamlanmadan da
kredi kullanılması mümkündür. Konut kredisi kullanımında söz konusu konutun
%80’inin tamamlanması şartı sadece bu tür anlaşma durumlarında görmezden
gelinir. Bu tür anlaşmalarda süreç konut kredisinin proje sahibine banka
tarafından blokeli olarak aktarılması ve konutun tamamlanması ve kredi kullanan
kişiye devredilmesi ile birlikte banka koymuş olduğu blokeyi kaldırır.
Konut Kredisi Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Konut kredisi kullanmadan önce
uzun vadeli planlamalar yapılması gerekir. 240 aya varan vadelerle
kullanılabilen bu kredi kişinin hayatının 20 yılında ödemesi gereken bir borç
olacağı için doğru karar çok önemlidir.
Maksimum Peşinat
Konut kredisi kullanmadan önce
istenilen ev için maksimum peşinat ödenmesi her zaman faydalıdır. Maksimum
ödeme yapılması ya vade süresini azaltır ya da ödeme miktarını bu iki durumda
uzun dönemde kişinin kendini psikolojik olarak daha rahat hissetmesi için
önemlidir.
Acil Durum Planı
Konut kredisi ödeme planı
hesaplanırken bankalar hane halkının gelirinin %50’sini geçmeyecek şekilde
aylık ödeme tutarı hesaplarlar. Bu durum hane halkında yaşanan bir gelir
değişiminin kredi ödemesini aksatmaması için yapılır ancak yine de ev halkından
birinin ayrılması, boşanma ya da vefat durumu, işsiz kalma gibi olumsuz
olaylarda kredi ödemelerinin aksamaması gerekir. Bu tür durumlarda ödemelerin
devam edebilmesi için ufak da olsa bir maddi birikimin olması gerekir.
Doğru Kredi Seçimi
Konut kredisi almadan önce tüm
bankaların kredilerini detaylı bir şekilde incelemek gerekir. Aynı miktar ve
vadede her bankanın sunduğu teklifleri bir araya koyup incelemek daha doğru
sonucu elde etmek için gereklidir. Bu noktada konut kredilerindeki değişim
sağlayacak unsurları öğrenmek ve seçimi doğru yapmak önemlidir.
Konut Kredisinde Önemli Değişkenler
Vade
Konut kredilerinde vade
hesaplaması 2007 yılından beri oldukça uygun yapılabiliyor. Eskiden 5 yıla
kadar vadesi olan konut kredileri yapılan düzenlemeler ile 240 aya yani 20 yıla
kadar uzayabiliyor. Vadenin uzaması ile birlikte ödenmesi gereken faiz miktarı
artsa da ev sahibi olmak isteyenler doğru hesaplama ile kendileri için en uygun
vadeyi bulabilirler. Konut kredisi için en uygun vade hesaplamasını mevcut
durumda ödenen kira üzerinden yapmak mümkündür. Temel bir ihtiyaç olan
barınmayı karşılamak için ödenen kira bedeli konut kredisi ödemesi için
planlama yapmayı kolaylaştırır. Kira bedelinin her yıl artış alacağını da hesaba
katarak her yeni yılda ödenecek kirayı hesaplayıp, kredi vadesini planlamak
mümkündür. Bu tür bir planlamayı kredi ödemesine yansıtmak için de artan
ödemeli konut kredisi çeşidinden yararlanılabilir.
Faiz
Konut kredisi kullanacaklar için
2 farklı faiz seçeceği vardır. Sabit ve değişken faiz olarak sunulan bu
seçenekler hem kişinin hem de piyasanın durumuna göre incelenmelidir. Faizlerin
çok yüksek olduğu bir koşulda sabit faizli konut kredisi kullanmak uzun dönemde
masraflı bir seçim olacaktır. Eğer böyle bir karar vermek istenirse bankaların
sunduğu refinans olarak adlandırılan daha ucuza kredi çekme imkanı
düşünülmelidir. Ancak bu durumda da mevcut sabit faizli kredinin erken ödeme
cezasını da göz önünde bulundurmak gerekir.
Değişken faizli konut kredisi seçeneğinde belirli bir dönem sabit faiz
uygulandıktan sonra kredi kullanım sürecinde belirlenen dönemlerde faiz
güncellemesi yapılır. Bu hem avantajlı hem de dezavantajlı olabilir. Faizlerin
yüksek olduğu bir dönemde kredi kullanıldığında değişken faiz çok yararlı
olabilir. Yine de bu tür bir konut kredisi kullanmadan önce üst faiz limiti
olan bir seçenek tercih etmek daha güvenilir olacaktır.
Konut Kredisi Çeşitleri
Sabit Faizli Konut Kredisi: Sabit faizli olarak kullanılabilen bu
konut kredisi genel olarak herkesin bildiği, ödemelerin yıllar içerisinde
değişmediği kredi çeşididir. Bu kredi genellikle uzun vadeli planlama yapmak
isteyenler için uygundur. Faiz hesabını mevcut durumda yaptığı zaman bütçesine
uygun bulan, uzun vadede aylık ödeme miktarının değişmesini istemeyen kişiler
bu krediyi tercih edebilir.
Azalan Taksitli Konut Kredisi: Bu konut kredisi türünde faiz
ödemesinin azaltılması mümkündür. Konut kredisinin ilk yıllarında yüksek aylık
ödemeler yapılarak faiz ödemesinin süresi azaltılır ve sonraki dönemlerde ana
para ödemesi yapılır. Mevcut işinden ve gelirinden memnun olan, gelecekte
oluşabilecek olumsuz durumlara karşı önlem almak isteyenler bu konut kredisini
tercih edebilirler.
Ara Ödemeli Konut Kredisi: Konut kredisine başvuran kişinin belirli
dönemlerde aldığı ara ödemeler varsa bu kredi türü tercih edilebilir. Kişinin
belirlediği sıklıklarda ara dönem ödemeleri yaparak taksitlerini azaltabilir.
Bu şekilde anlaşılan kredilerde ara ödeme yapılması erken ödeme cezasına tabi
tutulmamaktadır. Prim ya da ikramiye alan, yıllık düzenli bir ek geliri olan ya
da birikimlerini düzenli olarak kredi ödemesini azaltmak için kullanmak
isteyenler bu kredi tipini tercih edebilirler.
Artan Taksitli Konut Kredisi: Kira öder gibi ev sahibi olma fikri
ile ortaya çıkan bu konut kredisi tipinde kira artış oranına bağlı olarak kredi
ödemeleri artar. Konut kredisi kullanacak kişinin ödediği kira miktarı ya da
ödeyebileceği kira miktarı ile başlayan ödemeler her yıl kira zammı gibi
belirli bir oranda arttırılır ve bu artış ile kira ödeme mantısı ile kredi
ödemesi yapılarak ev sahibi olunabilir.
Faiz Değişimli Konut Kredisi: Hayallerindeki konutu bulan ancak
mevcut piyasa durumu sebebiyle yüksek faiz ödemek istemeyenler tarafından
tercih edilen konut kredisi türüdür. Bu konut kredisinde belirli dönemlerde
Tüketici Fiyatları Endeksine göre faiz değişimi hesaplanır. Bu hesaplama ile
faizlerde yaşanan dalgalanmalara göre kredinin durumu güncellenir ve faiz
düşüşlerinde kredinin ödemesi azalır. Faizlerin yüksek olduğu dönemde konut
sahibi olmak isteyenler için bu konut kredisi türü istedikleri evi
kaçırmamaları için önemli bir fırsattır.
