Ev sahibi olmak isteyenlerin nakit olarak desteğe ihtiyaç duyduğu durumlarda finans kurumlarından aldıkları borçlar konut kredisi olarak adlandırılmaktadır. Konut kredisi kullanımında ödemeler ana para + faiz toplamı olacak şekilde, belirli aralıklarla yapılır. Konut kredisi faizleri bu kredi türünün uzun vadeli olması sebebiyle diğer kredi seçeneklerine göre daha düşüktür. Konut kredi faizleri kredinin türüne, vadesine ve veriliş şartlarına göre değişiklik göstermektedir.
Genellikle borçlu ve alacaklı olarak iki tarafın yer aldığı ancak bazı gerekli durumlarda üçüncü kişilerin kefil olarak belirlendiği sözleşmelere kredi adı verilir. Bu sözleşme tarafların karşılıklı olarak anlaşması ile hayata geçer. Kredi alınan borcun belirli bir dönemde faizi ile birlikte ödenmesini sağlayan finansal bir sözleşmedir. Farklı tipte krediler insanların büyük hacimli nakit ihtiyaçlarını ufak parçalar halinde ödemesini sağlamak için sunulur. Genellikle bankalar ve finans kuruluşları tarafından sunulan krediler karşılıksız ya da ipotek karşılığında verilebilir. Tüketici ya da ihtiyaç kredi olarak bilinen kredilerde ipotek söz konusu olmazken, konut ve taşıt kredilerinden ilgili taşınmazın üzerine alacaklar tarafından ipotek konulur.
Ana Para Nedir?
Ana para alacaklının borç olarak verdiği toplam değer olarak
tanımlanır. Borç ödemesinde ise alacaklını ana paranın yanı sıra sözleşme ile
belirlenen orana göre faiz ödemesi de alır. Ana para borcu kapatırken, faiz
ödemesi alacaklının gelirini oluşturur.
Faiz Nedir?
Faizin tanım olarak iki karşılığı bulunmaktadır. Borç
karşılığında borç üzerinden alacaklının elde ettiği gelir oranı faiz olarak
tanımlanır. Borç karşılığı alınan faizlere örnek olarak kredi, taksit ya da
nakit avans gibi finans işlemleri verilebilir.
Konut Kredi Faizleri Nasıl Belirlenir?
Konut kredi faizleri de diğer kredi faizleri gibi Merkez
Bankası’nın para politikalarına göre belirlenir. Merkez Bankası belirli
aralıklarla nakit akışını sağlamak için bankalar ile yaptığı ödünç para
değişiminde belirli bir faiz oranı kullanır. Bu faiz oranı Para Politikası
Kurulu tarafından açıklanır. Merkez Bankası’nın açıkladığı faiz oranları
dönemsel olarak kredi ve vadeli mevduat faizlerinde değişimlerin meydana
gelmesini sağlar.
Konut Kredi Faizleri ve Kredi Notu
Kredi faizinin ve kredi teklifinin içeriği borçlunun yer
aldığı risk grubundan doğrudan etkilenebilir. Bazı kredi sağlayıcılar yüksek
risk grubu içerisinde bulunan kişilere normalden daha yüksek faiz oranı ile
kredi vermeyi tercih ederken bazıları kesinlikle kredi başvurusunu kabul
etmeyebilir. Eğer konut kredisi kullanmak isteniliyorsa mutlaka kredi notunun
yüksek olması sağlamalıdır. Kredi
notunun yüksek olması için borcunun ödemelerini düzenli olarak yapması
gerekir. Ödemelerinde aksama olan kişiler gecikmenin süresine bağlı olarak puan
düşüşü yaşarlar. Bankacılık sisteminde yer alan her bireyin belirlenmiş bir
kredi notu bulunmaktadır.
Kredi Kayıt Bürosu olarak bilinen ve Türkiye’deki büyük bankaların ortak bir havuz olarak kurduğu kullanıcı veri tabanı günümüzde Findeks adı altında kişilerin 12 aylık vadede borç ödemelerine dair tahminler yapan bir platform ile kredi verme kararlarında etkili olmaktadır. Findeks raporu olarak da bilinen, borca ve ödemeye odaklı bu hesaplama sisteminde yüksek puan sahibi olmak daha düşük faiz oranı ile kredi kullanmak için bir avantaj sağlar. Düşük puan ise bankaların kişiyi risk grubunda görmesine neden olmaktadır.
Ev Alırken Tercih Edilebilecek Konut Kredi Faizleri
Konut kredisi kullanırken farklı faiz oranları ile teklifler
değerlendirilir. Bu noktada kredinin vadesi, ödeme şartları ve yasal
yaptırımları seçimde oldukça etkilidir. Kredi sağlayıcıları yani bankalar özel
sektör çalışanları, devlet çalışanları ve emekliler için farklı konut kredisi
seçenekleri sunmaktadır. Bu seçenekler krediyi alacak kişinin iş güvencesine,
gelir düzeyine, kredi notuna ve nakit birikimine bağlı olarak da değişmektedir.
Sabit Konut Kredi Faizleri
Sabit oranlı konut kredilerinde kredi kullanım anında sözleşme ile belirlenen faiz oranı kredi vadesi dolana kadar değişmez. Bu en bilinen faiz türüdür. Özellikle genel piyasada faiz oranlarının düşük yani avantajlı olduğu durumlarda sabit faiz oranlı konut kredisi kullanmak oldukça mantıklı bir seçim olacaktır. Sabit faizli kredilerin bir diğer avantajı da aylık ödeme miktarının zamanla değişmemesidir. Bu durum yıllık veya dönemlik zam alan ya da gelirinde düzenli artış elde eden birisi için her geçen yıl kredi ödemesini daha rahat yapma imkanı sağlar.
Değişken Konut Kredi Faizleri
Değişken oranlı faizler mevcut piyasada faizlerin yüksek
olması halinde tercih edilir. Değişken faiz oranına sahip konut kredisi
kullanmak uzun vadede avantajlı olabilir ancak bu tür bir sözleşme yaparken
belirli noktalara özellikle dikkat edilmelidir. Değişken oran sadece faizlerin
düşüşünde değil artışında da kredi ödemesinin değişmesine neden olur. Bu
nedenle olası bir ekonomik krizi düşünerek hareket etmek önemlidir. Yapılan
sözleşmede faiz oranında bir üst sınırın olması yaşanabilecek herhangi bir
olumsuzlukta kredi kullanan kişinin ödemelerinin beklenti dışında yükselmesine
engel olur. Elbette bu kredinin en önemli avantajı ekonomik okur yazarlığı
yüksek kişiler tarafından değerlendirilir. Faizlerde düşüş yaşanmasını bekleyen
ancak söz konusu dönemde istediği gibi bir konut bulan kişi rahatlıkla bu tür
bir konut kredisi kullanabilir.
Kira Artışına Endeksli Konut Kredi Faizleri
Ev sahibi olmanın en güzel yanı kira ödeme derdinden
kurtulmak ve sürekli taşınma ihtimalini ortadan kaldırıp rahatlıkla kök
salmaktır. Bu nedenle “kira öder gibi ev sahibi olmak” kavramı pek çok insan
için oldukça caziptir. Kira artışına endeksli konut kredilerinde başlangıç
ödemesi kişinin mevcut kira ödemesi ya da ödemek istediği maksimum miktar
olarak belirlenir. Sonrasında ise ödeme miktarı TÜFE artışına endeksli olarak
tıpkı kira artışı gibi yükselir. Bu tür bir kredide faizler diğer seçeneklere
göre daha düşüktür. Ödemelerin artması sebebiyle borç daha kısa sürede kapanır.
Faizsiz Konut Kredisi
Faizsiz konut kredisi olarak adlandırılan destek finans
kuruluşları tarafından verilmez. Herhangi bir şekilde doğrudan devlet güvencesi
sunmayan, insanların bir araya gelip kredi ödemesi yapması sonucunda sırayla ev
almalarına olanak sağlayan bir sistemdir. Bu sistem özetle “Altın Günü”
konseptinin biraz daha gelişmiş halidir. Karşılıklı bir garanti olmaması
sistemin en büyük problemlerinden birisi olsa da faiz olmaması ve ödeme
kolaylığı sunması bu sistemin tercih edilmesine neden olmaktadır.
Konut Kredisi Erken Ödemesinde Faiz İndirimi
Tüketici ya da diğer adıyla ihtiyaç kredisinde ve taşıt
kredisinde erken ödeme yapan kişiler güzel oranlarda faiz indirimi alabilirler.
Ancak konut kredisinde bu durum tam tersi şekilde çalışır. Konut kredisi çeken
birisi erken ödeme yapmak istediği zaman ceza öder. Erken ödeme cezası uzun
vadeli olan konut kredisinde kredi sağlayıcının hesapladığı gelir planında
bozulmaya yol açan durumlarda sağlayıcı korumak için vardır. Erken ödeme cezası
tamamen yasaldır ve kanunda sabit bir oranda tahsil edilmesine dair düzenleme
yapışmıştır. Kanunen yapılan düzenlemede verilen sabit oran üst sınır olarak
kabul edilir. Eğer banka isterse daha az bir oranda da erken ödeme cezası
tahsil edebilir. Kredinin yapılandırılması gerekirse bu durumda da erken ödeme
cezası tahsil edilmektedir. Kredi yapılandırma sürecinde yapılandırılacak kredi
yeni bir kredi ile ödendiği yani kapatıldığı içim erken ödeme cezası kapsamında
ceza ödemesi yapılmalıdır.
